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西安业主买房“房贷”变“借款” 律师:代理商或涉非法经营

来源:未知添加时间:2021/05/27 点击:

  徐先生说,2018年1月初,他从西安市百花村城中村建设发展有限公司购入一套房产。“小区名叫‘锦上壹品’,就在太华路百花村跟前,90多平方米,总价是79万余元,我交了50万出头,余下的29万贷款,分180个月也就是15年偿还,每月月供2200余元。”

  从2018年2月开始,徐先生每月都按时给银行卡里存钱偿还房贷,到2019年7月,他想把户口落到房子名下,拿着手续前往公安未央分局谭家派出所办理落户时,被告知无法落户,原因是这个小区没有大户。“我当时就纳闷,我们买的是商品房,怎么会没有大户呢?又到银行去问,银行说我名下没有房贷……”徐先生说,他当时很震惊,但还是不敢相信,又拿着身份证跑到房管局求证,被告知名下无房产。

  “我当时整个人都懵了,以为遇到骗子了,想着那么多钱都交给谁了?房贷都还给谁了?”徐先生说,他从银行查询得知钱是被一家名为陕西金格房地产开发有限公司(以下简称“金格公司”)划扣走了。徐先生回家把所有买房时的材料拿出来,第一次认认真真看了一遍,发现买房之初,的确跟金格公司签过相关借贷合同。

  徐先生告诉华商报记者,他和金格公司交涉过,对方承诺会尽快办下房产证。徐先生又还了一年多的房贷后,发现房产证依旧无着落。

  2020年10月开始,徐先生停止月供。徐先生说,跟他一样的住户还有三十多户,大家相继停止月供,希望开发商拿到房产证后再补交房款。但好景不长,2021年5月19日,徐先生家中的水表被人拆走了。“他们此前是停我家的水,我自己到水房把我家水龙头拧开后,他们就派人把我家水表拆走了。”徐先生说,因此,他和妻子现在是有家住不成,现在每天都在外借宿凑和着。

  5月22日,华商报记者在徐先生的带领下来到该小区,徐先生说,小区名字锦上壹品现如今被百花村5号楼代替,发生“假按揭”的多发生在他们这栋楼上。

  记者了解到,这是一栋三梯每层12户共30多层的高层住宅。在徐先生家所在楼层的水房里,徐先生指着缺失水表的位置说,他家的水表被拆走了,问物业人员,物业说是金格公司的人拆走的。

  一张来自金格公司的通知单显示:截至5月21日,徐先生已欠金格公司房屋按揭款超过3期,按合同约定,公司有权收回房产,现起停止供水供电……

  同为该小区业主的程女士,是要去银行办理一笔业务时发现“假按揭”情况的。不同于徐先生的是,程女士偿还了5年的“假按揭”后,没敢长时间停止月供,她说也遭遇过停水,也跟金格公司交涉过,“我说房产证的事情,对方说不满意可以退房,我怎么可能退,现在房价涨得这么快,给我退钱这不是坑人吗?”程女士说,后来她只能硬着头皮还月供。

  徐先生的买房手续中,除了有购房买卖合同外,还有另外三份合同,分别是:个人住房借款合同、房产(预购商品房)抵押合同以及购房分期付款合同。房屋买卖合同出卖人为西安市百花村城中村建设发展有限公司,委托代理机构为金格公司;个人住房借款合同上写明借款人为徐先生,贷款人为金格公司;房产抵押合同写着抵押人是徐先生、抵押权人为金格公司;购房分期付款合同约定徐先生需每月按时支付房款给金格公司,还款时间为15年,每月还款数额为2278.22元,该合同第三款约定了双方还款办法,是由徐先生在金格公司规定时间内扣划个人账户款项,但在该合同的第五款第一条中又提到,此购房分期付款办法,在金格公司完成与银行的正常按揭手续后,徐先生同意与银行签订正式按揭合同。徐先生说,这一条他始终认为,金格房公司给他们办理的是银行的按揭手续。

  经在西安市住房和城乡建设局官方网站查询,徐先生购买的“锦上壹品”楼盘目前没有取得预售许可证。

  对于业主停止月供讨说法的情况,金格公司负责与业主接洽的一位负责人表示,按照合同约定,业主们超过3期没月供的,就是违约了,业主可以申请退房,也可以走司法程序。该负责人说,房产证是因为百花村的一些遗留问题耽搁了,等这些事情处理完后,就会很快拿到房产证。其称,他们不会再(与业主)进行私下的沟通,一切通过法律来履行。

  那么,金格公司给业主放贷合法吗?业主停止月供是否违约?对业主停水停电的做法是否妥当?一起来看律师观点。

  陕西乐友律师事务所律师鲁明睿认为,本案当中的出卖人作为委托人委托代理机构房地产公司与买受人签约《个人住房借款合同》、《购房分期付款合同》等一系列买卖购房事宜,委托代理人在委托授权范围内进行的法律行为,法律后果直接归属于委托人(出卖人)。

  本案委托代理人金格房地产公司在获取购房者身份证信息后明确书面同意为其办理银行按揭,就应该按照合同约定据实办理按揭,由于房地产公司的原因导致无法办理银行按揭或者未办理按揭的,房地产公司对合同的不能履行存在明显的过错,其行为过错应承担相应的责任和法律后果归属于委托人(出卖人)。

  另外,本案签约《个人住房借款合同》的主体当中并没有银行的签章,根据双方签订的《购房分期付款合同》第五条第一项内容约定“……乙方(买受人)同意与银行签订正式按揭合同”,但事实上购房者徐先生的按揭事宜并未实际完成,其被出卖人和房地产公司隐瞒事实真相,得知未被登记备案办理按揭后,据此才停止月供。很显然是出卖人、房地产公司违约在先,徐先生才行使了抗辩权,对此违约责任应当由出卖人承担。

  徐先生已向出卖人支付了大部分款项,更何况其未支付款项数额也未达到法律规定的数额,因此出卖人无权主张解除合同收回房产。

  本案当中如果经过调查核实确实是出卖人串通房地产公司通过诈骗行为办理“假按揭”,出卖人及房地产公司对办“假按揭”骗取贷款应当负刑事责任。

  陕西许小平律师事务所律师罗震东认为,徐先生、西安市百花村城中村建设发展有限公司、陕西金格房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。

  经在西安市住房和城乡建设局官方网站查询,涉案的“锦上壹品”楼盘没有预售许可证。当事人也没有取得所有权证,双方签订的《商品房买卖合同》应属无效。徐先生有权向人民法院起诉,请求确认合同无效并要求开发商将已收取的购房款全部退还。但是,有些地区的法院不受理小产权纠纷案件,当事人维权可能存在障碍。

  一般情形下,合同自成立时生效。但是,借贷合同自出借人将出借资金交付给借款人时生效。徐先生与陕西金格房地产开发有限公司(以下简称金格房地产公司)虽然签订了《个人住房借款合同》,但金格房地产公司没有将出借的资金直接交付给借款人徐先生,就应交付给西安市百花村城中村建设发展有限公司用于支付房款。如果金格房地产公司交付款项,双方签订的《个人住房借款合同》就不生效,金格房地产公司无权要求还款。

  西安市百花村城中村建设发展有限公司违规售房,金格房地产公司与徐先生的借贷关系又尚存争议,任何一方都无权以停水停电的方式逼迫还款。一旦停水停电就构成侵权,徐先生有权向人民法院提起诉讼,要求排除妨害并赔偿因此造成的损失。

  陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为:房屋代理商先后与业主签订了《房屋买卖合同》、《个人住房借款合同》、《房屋抵押合同》及《购房分期付款合同》,从这些合同来看,代理商金格房地产公司将房屋卖给业主,业主不能一次性向其付清购房款,于是采取分期付款的方式支付。司法实践中,这样的付款方式是不需要付利息的,只需按期每月向开发商付购房款即可。但是,代理商擅自将欠款演变成了借款,并收取利息,从而达到其又额外获取一份利益(利息)的目的。

  赵良善说,代理商擅自将欠款变成借款并收取利息的行为,违背了业主的意愿。而且根据《购房分期付款合同》第五条第一款约定,在代理商完成与银行的正常按揭手续后,业主同意与银行签订正式的按揭合同,这一条款则给业主造成了误解,业主会错误理解为贷款是在银行办理的正规按揭贷款,业主欠银行的贷款,但是,实际上,代理商未在银行为业主办理按揭贷款,是代理商自身向业主贷款,从而赚取业主的利息。

  赵良善表示,根据《贷款通则》第21条规定:“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务,持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》,并经工商行政管理部门核准登记。”代理商不具备贷款资格,因此,本该由银行为业主办理按揭贷款,而代理商演变成其向业主贷款,这种贷款将被视为无效。如果代理商向不特定人放高利贷、情节严重的,甚至还会触犯《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的规定,以及《刑法》第225条第4项的规定,涉嫌非法经营。